宅建業の免許が下りて、名刺も作って、いよいよ営業開始。そこで最初にやってくる仕事は、たいてい物件の売却相談です。
「うちの家、売ってもらえますか？」
ありがたい話です。でも、そこで交わす一枚の書類を軽く扱うと、あとで取り返しがつかなくなります。それが媒介契約です。
媒介契約は「売ってください」「はい、承ります」という口約束を、法律の形にしたもの。宅建業法は、この契約について書面の交付・有効期間・レインズへの登録・報告の頻度まで、細かく義務を課しています。しかも違反すれば業務停止の対象です。
この記事では、宅建業で開業して最初に結ぶ媒介契約について、専任と一般で失敗しないための3つのルールを、宅建士の私が条文の原文をもとに解説します。
そもそも媒介契約とは何か
「探してきます」という約束の中身を決める契約
媒介契約とは、依頼者から「売買（または交換）の相手方を探してきてほしい」と頼まれたときに結ぶ契約です。誰が・どんな条件で・いつまでに・いくらの報酬で動くのかを決めます。
ここで開業したての方が見落としがちなのが、この義務がかかるのは「売買」と「交換」の媒介だけだということです。条文を見てください。
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
（宅地建物取引業法）
「売買又は交換」。賃貸（貸借）の媒介は、この34条の2の対象外です。賃貸の仲介から始める方は、法律上の書面交付義務はないことになります。とはいえ、条件と報酬を書面にしておくほうがトラブルは減りますから、実務では自主的に作る会社がほとんどです。
3つの型の違いを、まず頭に入れる
媒介契約には3つの型があります。名前は似ていますが、課される義務がまったく違います。
- 一般媒介契約｜依頼者は他の業者にも重ねて頼める。自分で買主を見つけてもよい
- 専任媒介契約｜他の業者には頼めない。ただし依頼者が自分で買主を見つけるのはOK
- 専属専任媒介契約｜他の業者にも頼めず、自分で見つけた相手とも直接契約できない
右にいくほど依頼者の自由が狭くなります。そのかわり、業者側の義務は重くなるという仕組みです。依頼者の選択肢を縛る以上、業者はきちんと働きなさい、という設計になっています。
ルール①｜契約したら「遅滞なく」書面を作って渡す
記名押印するのは宅建士ではなく「宅建業者」
34条の2第1項をもう一度読んでください。「遅滞なく」「書面を作成して記名押印し」「依頼者にこれを交付しなければならない」。
ここで試験でも実務でも間違えやすいのが、記名押印するのは「宅地建物取引業者」であって、宅建士ではないという点です。重要事項説明書（35条書面）や契約書（37条書面）は宅建士の記名が要りますが、媒介契約書は会社の印。一人で開業した方なら、自分の会社の記名押印でよいことになります。
書面に書く内容は1項の1号から8号まで決まっています。物件の特定、売買すべき価額、他社に重ねて頼めるかどうか、既存建物なら建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項、有効期間と解除、レインズへの登録、報酬。そして8号の「国土交通省令で定める事項」として、標準媒介契約約款に基づくものかどうかの別を書くことが規則15条の9で定められています。
価額に意見を言うなら、根拠を示す（2項）
査定額を伝える場面のルールです。
２ 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
（宅地建物取引業法）
「このへんなら3,000万円くらいですかね」で終わらせてはいけない、ということです。取引事例、公示価格、成約データ。何を見てその数字になったのかを示す義務があります。口頭でもよいとされていますが、開業したての実績がない時期こそ、査定書を作って手渡すほうが信用につながります。
そしてこの2項違反も、後述する業務停止の対象です。「根拠を聞かれなかったから言わなかった」は通りません。
紙をやめたいなら、依頼者の承諾が要る（11項）
媒介契約書は、依頼者の承諾があれば電磁的方法で提供できます（34条の2第11項）。メールやPDFでの交付です。ただし承諾は政令で定めるところにより得る必要があり、「勝手にメールで送って終わり」にはできません。相手が高齢で紙のほうが安心という場合も当然あります。効率化は、相手の同意とセットで進めるものです。
ルール②｜専任は「3か月」まで。自動更新はできない
3か月を超えて定めても、3か月になる
専任媒介契約と専属専任媒介契約には、有効期間の上限があります。
３ 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
（宅地建物取引業法）
注目してほしいのは後半です。6か月と書いても契約が無効になるのではなく、期間だけが自動的に3か月に縮められる。契約そのものは生きています。
更新は「依頼者の申出」がなければできない
3か月で売れなかったらどうするか。更新はできます。ただし条件があります。
４ 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
（宅地建物取引業法）
更新の引き金を引くのは依頼者です。業者から「自動更新にしておきますね」はできません。契約書に「期間満了の1か月前までに申出がなければ自動更新する」と書いても、それは無効です。
なぜなら10項にこうあるからです。
１０ 第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。
（宅地建物取引業法）
期間の上限、更新のしかた、レインズへの登録、登録を証する書面の引渡し、そして次に出てくる報告義務。これらを緩める特約は、依頼者が同意していても無効です。「お客さんがいいと言ったから」という言い訳は通用しません。
一般媒介には、法律上の期間制限がない
逆に、一般媒介契約には3項の適用がありません。つまり法律上は期間の上限がないことになります。実務では国土交通大臣が定める標準媒介契約約款を使い、一般でも3か月とするのが通例ですが、法律の建て付けとしては別物だと理解しておいてください。
「うちは一般で長めに預かります」という営業は、法律違反ではありません。ただ、預かりっぱなしで動かない業者だと思われた時点で、次の紹介は来なくなります。
ルール③｜レインズに7日、報告は2週間に1回
登録期限は専任7日・専属専任5日（休業日は数えない）
専任で預かったら、必ずやることがあります。指定流通機構――いわゆるレインズへの登録です。
５ 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、（略）国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
（宅地建物取引業法）
その「国土交通省令で定める期間」が、施行規則15条の10です。
第十五条の十 法第三十四条の二第五項の国土交通省令で定める期間は、専任媒介契約の締結の日から七日（専属専任媒介契約にあつては、五日）とする。
２ 前項の期間の計算については、休業日数は算入しないものとする。
（宅地建物取引業法施行規則）
専任は7日以内、専属専任は5日以内。しかも自社の休業日はカウントしません。水曜定休なら、その水曜は日数に入らないという意味です。実務的には少し余裕が生まれますが、逆に「休みを挟んだから何日目か分からない」という事態も起きます。預かったその日に登録してしまうのが、いちばん安全です。
登録したら「登録を証する書面」を渡す（6項）
登録して終わりではありません。6項は、レインズから発行される登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならないと定めています。
依頼者からすれば、これが「ちゃんと登録してくれた」という唯一の証拠です。渡さない業者がいるとすれば、登録していない可能性を疑われても仕方がありません。売主の信頼を得る一番簡単な方法は、この紙を早く渡すことだと私は思っています。
そして売買契約が成立したら、遅滞なくレインズへ通知します（7項）。通知する内容は登録番号・取引価格・成立年月日の3つです（規則15条の13）。
報告は専任2週間に1回、専属専任1週間に1回
預かったあとの「働きぶり」の報告義務です。
９ 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（（略）専属専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）報告しなければならない。
（宅地建物取引業法）
「問い合わせが◯件ありました」「内見が1件入りました」「今週は動きがありませんでした」。動きがない週も報告する義務があります。
これとは別に、8項の義務もあります。買いたいという申込みがあったときは、一般媒介でも専任でも、遅滞なく依頼者に報告しなければなりません。8項は媒介契約全般が対象です。申込みを握りつぶして自社の客を優先する、いわゆる「囲い込み」を防ぐための条文です。
守らなければ、1年以内の業務停止
では違反するとどうなるか。65条2項2号を見ると、業務停止処分の対象条文がずらりと並んでいます。その中に34条の2第1項・第2項が入っています。
つまり媒介契約書を渡さない、価額の根拠を示さない。これだけで1年以内の業務停止を命じられる可能性があるということです。開業1年目の業務停止は、事実上の廃業です。
期間・登録・報告の違反については、まず65条1項の指示処分があり、従わなければ同じく業務停止へ進みます。いずれにしても「うっかり」で済む世界ではありません。
なお、開業の手続きそのものはもっと手前の話です。これから開業届を出す方は、無料で開業届と青色申告承認申請書が作れるサービスを使うと初日の事務がぐっと楽になります。
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免許が下りるまでの流れは宅建業の免許が下りない人とは？｜開業前に確認したい「欠格事由」3つのポイント、開業後の広告ルールは宅建業で開業したら広告に要注意｜処分を招かない3つのルール、受け取れる報酬の上限は宅建業で開業したら仲介手数料はいくらもらえる？｜報酬の上限で違反しない3つのルールにまとめています。
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まとめ｜最初の一枚を、丁寧に書ける人が残る
宅建業で開業して最初に結ぶ媒介契約について、3つのルールをおさらいします。
- ルール①｜契約したら遅滞なく書面を作成し、記名押印して交付する。押すのは宅建士ではなく業者の印。価額に意見を述べるなら根拠を明らかにする（34条の2第1項・2項）
- ルール②｜専任・専属専任の有効期間は3か月が上限。長く定めても3か月になる。更新は依頼者の申出が必要で、自動更新の特約は無効（同3項・4項・10項）
- ルール③｜レインズ登録は専任7日・専属専任5日（休業日は不算入）、登録を証する書面を引き渡す。報告は専任2週間に1回・専属専任1週間に1回、申込みがあればすべての媒介契約で遅滞なく報告（同5項〜9項／規則15条の10）
並べてみると、どれも「やることをやって、それを依頼者に伝える」という話に行き着きます。法律が細かく期限を切っているのは、預かったまま動かない業者を生まないためです。
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最初の一枚を丁寧に書く。地味ですが、次の紹介につながるのは結局そこです。
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