土地・中古一戸建ての購入前に見る「境界」チェック表｜お隣とのトラブルを防ぐ5項目

土地や中古一戸建てを探していると、どうしても価格・間取り・駅からの距離に目が行きますよね。

でも、宅建の勉強をして「これは買う前に見ておきたい」と思ったのが、お隣との「境界」です。境目があいまいなまま買ってしまうと、塀を建て替えるとき、家を建て直すとき、将来その家を売るときに、お隣と話がこじれることがあります。

しかも境界の問題は、買ったあとに気づいても、自分ひとりでは解決できないのがやっかいなところです。相手がいる話だからです。

そこで今日は、土地・中古一戸建ての購入前に確認したい「境界」のチェック表（5項目）をまとめました。根拠になる民法・不動産登記法・刑法の条文もあわせて紹介します。

そもそも「境界」には2つの意味がある
購入前の「境界」チェック表（5項目）
境界がはっきりしないときは？
今の家を売って住み替える人へ
まとめ｜境界は「買う前」がいちばん確かめやすい

そもそも「境界」には2つの意味がある

ひとことで「境界」といっても、実は2つの意味があります。

筆界（ひっかい）…土地が登記されたときに決まった、登記上の境。不動産登記法123条で「一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線」と定められています。持ち主どうしの話し合いでは動かせません。
所有権の境…「どこまでが自分の土地か」という持ち主どうしの境目です。

ふつうはこの2つが一致しています。ところが、昔の売り買いや塀の建て方などが原因で、ずれていることもあります。だからこそ、購入前に「現地」と「書類」の両方で確かめておくことが大切です。

購入前の「境界」チェック表（5項目）

まずは一覧です。内見や契約前の打ち合わせのときに、上から順に確認してみてください。

□ ① 現地に境界標（杭・プレート）があるか
□ ② 確定測量図があるか
□ ③ 公簿売買か実測売買か（面積がずれたときの精算）
□ ④ 塀・屋根・木の枝などの越境物がないか
□ ⑤ 契約書に境界を明示する約束があるか

① 現地に境界標（杭・プレート）があるか

境界標とは、土地の角に入っているコンクリートの杭や、金属のプレート、石の杭などの目印です。内見のときは建物の中だけでなく、土地の四隅を自分の目で見てください。草や砂利、植木鉢の下に隠れていることもあります。

境界標は、隣地の所有者と共同の費用で設けることができます（民法223条）。また、境界標を勝手に抜いたり動かしたりすると「境界損壊罪」になり、5年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金と定められています（刑法262条の2）。それだけ大切な目印だということです。

② 確定測量図があるか

確定測量図とは、お隣の所有者などに立ち会ってもらい、境界を確認したうえで作られた測量図のことです。これがあれば、境界についての安心感がぐっと高まります。

法務局にも「地図」や「地図に準ずる図面（いわゆる公図）」、「地積測量図」がありますが、土地によっては古い図面しかなかったり、そもそも地積測量図がなかったりします。「法務局に図面があるから大丈夫」とは限らないので、不動産会社に「確定測量図はありますか？」と聞いてみましょう。

③ 公簿売買か実測売買か

登記簿に書かれている面積（公簿面積）と、実際に測った面積（実測面積）は、ずれていることがあります。

公簿売買…登記簿の面積で価格を決め、あとで測ってずれがあっても代金は精算しない方法
実測売買…測量した面積で価格を決める、または面積の差に応じて代金を精算する方法

どちらが良い・悪いではありませんが、「面積がずれたときにお金を精算するのか」は契約書で必ず確認しておきたいポイントです。

④ 塀・屋根・木の枝などの越境物がないか

お隣のブロック塀が自分の土地に入り込んでいる、こちらの屋根やエアコンの室外機がお隣にはみ出している…。こうした越境は、古い住宅地では珍しくありません。

木の枝については民法233条にルールがあります。お隣の木の枝が境界を越えてきたら、まずは木の持ち主に切ってもらうよう求めるのが基本です。そのうえで、催告しても相当の期間内に切ってもらえないときなどは、自分で切り取ることができます（233条3項）。根が越えてきた場合は、自分で切り取ることができます（同条4項）。

購入前に越境が見つかったら、「将来建て替えるときに直す」などの取り決めを書面（覚書）にしてもらえるか、不動産会社に相談しておくと安心です。

⑤ 契約書に「境界を明示する」約束があるか

土地や一戸建ての売買契約書には、売主が引き渡しまでに買主へ境界を示すという条項が入っていることが多くあります。契約前に、この条項があるか、境界標がない場合は誰の費用で測量・復元するのかを確認しておきましょう。

中古住宅は、接道や登記費用など、ほかにも確認したいことがたくさんあります。あわせて「安い中古住宅は「再建築不可」かも｜接道義務で後悔しない3つのチェック」も読んでみてください。

境界がはっきりしないときは？

チェックの結果、「境界標が見当たらない」「確定測量図がない」という物件もあります。そんなときに知っておきたいのが次の2つです。

費用の分け方…境界標の設置・保存の費用はお隣と半分ずつ、ただし測量の費用は土地の広さに応じて分担すると定められています（民法224条）。
筆界特定制度…話し合いでまとまらないときは、法務局（筆界特定登記官）に登記上の境（筆界）の位置を特定してもらう申請ができます（不動産登記法131条）。

とはいえ、買う前の段階なら、「引き渡しまでに売主の負担で境界を確定してもらう」よう交渉するのがいちばん現実的です。買ったあとでは、この交渉材料がなくなってしまいます。

今の家を売って住み替える人へ

住み替えで今の家を売る場合は、反対にあなたが売主として境界を示す側になります。早めに境界標や測量図の有無を確認しておくと、売却の話がスムーズに進みます。まずは今の家がいくらで売れそうか、複数の会社の査定を比べておくと資金計画も立てやすくなります。＼不動産会社への一括査定依頼なら【持ち家売却】／

購入時のほかの費用は「家の購入でかかる仲介手数料は「3%＋6万円」が上限」「中古住宅の購入でかかる「登記費用」はいくら？」、契約時の手付金は「不動産の“手付金”はいくら？返ってくる？」にまとめています。