家を買うときの諸費用の中で、いちばん大きくなりやすいのが不動産会社に払う「仲介手数料」です。
たとえば3,000万円の家なら、仲介手数料の上限は105万6千円（消費税込み）。車が1台買えそうな金額です。
「そんなにかかるの？」「誰が決めているの？」「必ずその金額なの？」と、初めて家を買う人ほど戸惑うところだと思います。
この記事では、宅建士・FP2級の私が、仲介手数料の上限の計算方法と価格別の早見表、そして契約の前に知っておきたい4つのことを、国の告示（ルール）をもとにやさしく整理します。
仲介手数料とは？家の購入で払う「成功報酬」
仲介手数料は、不動産会社に物件探し・条件の交渉・契約の手続きなどを頼んだときに払う報酬です。法律の言葉では「媒介（ばいかい）の報酬」といいます。
- 契約が成立したときだけ払う「成功報酬」。内見や相談だけで終わったら、払う必要はありません
- 受け取れる金額の上限は、国土交通大臣の告示で決まっています（宅地建物取引業法46条）
- 不動産会社は、この上限額を事務所の見やすい場所に掲示しなければなりません
上限は「物件価格の3%＋6万円」＋消費税
告示では、物件価格（消費税を含まない金額）を3つに区切って、それぞれに割合をかけて合計します。
| 物件価格の部分 | 割合（税込み） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4.4% |
| 400万円を超える部分 | 3.3% |
毎回3つに分けて計算するのは大変なので、物件価格が400万円を超えるときは、次の速算式が使われます。
（物件価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税10%
計算に使う物件価格は、消費税を含まない金額です。新築など建物に消費税がかかる物件は、建物の消費税分を除いた価格で計算します（土地には消費税がかかりません）。
価格別の早見表｜3,000万円なら105万6千円
速算式で計算した、仲介手数料の上限額（消費税込み）です。
| 物件価格（税抜き） | 仲介手数料の上限（税込み） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39万6千円 |
| 2,000万円 | 72万6千円 |
| 3,000万円 | 105万6千円 |
| 4,000万円 | 138万6千円 |
| 5,000万円 | 171万6千円 |
たとえば3,000万円なら、3,000万円×3%＝90万円、＋6万円で96万円、消費税10%を足して105万6千円です。
家の購入では、仲介手数料のほかにも登記費用・印紙税・住宅ローンの手数料などがかかります。資金計画を立てるときは、物件価格とは別に、仲介手数料の分を最初から見込んでおくのが安心です。
契約の前に知っておきたい4つのこと
① 上限であって「定価」ではない
告示で決まっているのは受け取ってよい金額の上限です。大阪府のホームページでも「実際に支払われる金額は、この限度額以内で話し合いで決めてください」と案内されています。
上限いっぱいで請求されることが多いのも事実ですが、「この金額は上限ですよね？」と確認するのは、買う人として当然の権利です。気になるときは、媒介契約を結ぶ前に金額を確認しておきましょう。
② 800万円以下の家は、最大33万円になることがある
2024年7月1日から、800万円以下の家や土地（低廉な空家等）の売買では、不動産会社は通常の計算より多く、最大33万円（30万円×1.1）まで報酬を受け取れるようになりました。安い物件は手間のわりに報酬が少なく、空き家の取引が進まないことへの対策です。
たとえば500万円の家なら、通常の上限は23万1千円ですが、この特例で最大33万円になることがあります。安い物件ほど、媒介契約の前に金額の説明をしっかり聞いておくことが大切です。
③ 売主から直接買うときは、仲介手数料はかからない
仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間に入ったときの報酬です。新築の分譲マンションや建売住宅などで、不動産会社そのものが売主になっていて、そこから直接買う場合は「仲介」ではないので、仲介手数料はかかりません。
物件の広告には「取引態様（売主・媒介など）」が書かれています。「売主」と書かれていれば仲介手数料なし、「媒介（仲介）」なら仲介手数料あり、と覚えておくと便利です。
④ 払うのは「契約のとき」と「引き渡しのとき」に分けることが多い
仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立する前に払うことはありません。実際には、売買契約のときに半分、引き渡しのときに残り半分という払い方がよく使われています。
また、告示では、上限の仲介手数料とは別に報酬を受け取ることは認められていません（例外は、依頼した人が特別に頼んだ広告の料金などに限られます）。名前のよく分からない費用を請求されたら、その場で「これは何の費用ですか？」と聞くようにしましょう。
今の家を売って買い替える人は、売る側でも仲介手数料がかかる
住み替えの場合は、新しい家を買うときだけでなく、今の家を売るときにも同じ計算で仲介手数料がかかります。売る家の価格がいくらになりそうかで、手元に残るお金も、次の家の予算も変わります。
まずは今の家がいくらで売れそうか、複数の会社の査定を比べてみると、資金計画が立てやすくなります。＼不動産会社への一括査定依頼なら【持ち家売却】／
売り先行と買い先行の違いは「住み替えは「売り先行」と「買い先行」どっちがいい？」で、ほかの諸費用は「家を買うときの「印紙税」はいくら？」「中古住宅の購入でかかる「登記費用」はいくら？」、契約時に払う手付金は「不動産の“手付金”はいくら？返ってくる？」にまとめています。
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
まとめ｜仲介手数料の数字をおさえておこう
- 仲介手数料の上限は（物件価格×3%＋6万円）＋消費税（400万円超の場合）
- 3,000万円の家なら105万6千円、2,000万円なら72万6千円、4,000万円なら138万6千円
- 決まっているのは上限。金額は媒介契約の前に確認する
- 800万円以下の家は、特例で最大33万円になることがある
- 不動産会社が売主の物件を直接買うなら、仲介手数料はかからない
- 払うのは契約時に半分・引き渡し時に半分が多い。よく分からない費用は必ず質問する
数字を知っているだけで、見積もりを見たときに「高いのか、普通なのか」を自分で判断できます。家探しを始める前に、ぜひこの早見表を手元に置いておいてください。
「自分の場合、諸費用まで入れて総額いくらになるのか分からない」という方は、宅建士・FP2級の私が ココナラの【住宅ローン本音相談】 で相談に乗っています。気になる方はぜひ。
出典：昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号・令和6年7月1日施行）、宅地建物取引業法46条、大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（2026年11月時点）
