マイホームを売ったら税金はいくら？｜宅建士が教える“3,000万円特別控除”で損しない3つのポイント

「実家やマイホームを売ったら、税金ってどれくらい取られるの？」
「売った値段にそのまま税金がかかったら、手元に残らないのでは…？」

不動産の売却で多くの人が不安に思うのが税金です。売買価格が大きいぶん、「もし数百万円も税金で持っていかれたら…」と身構えてしまいますよね。でも安心してください。仕組みと特例を知っておけば、マイホームの売却では税金がゼロになる人も多いのです。

この記事では、宅建士・FP2級の視点で不動産を売ったときの税金（譲渡所得税）の考え方と、損しないための3つのポイントをやさしく解説します。税・その他の分野は宅建試験でもよく出るので、受験生の方の理解にも役立ちますよ。

税金は「売った値段」ではなく「利益」にかかる

まず一番の勘違いポイントから。不動産を売ったときの税金は、売却価格そのものではなく、“もうけ（利益）”にかかります。この利益のことを「譲渡所得」と呼びます。

計算式はシンプルです。

譲渡所得＝売った金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

たとえば3,000万円で買った家を3,200万円で売っても、諸費用を引くと利益はほとんど残らない、というケースは珍しくありません。利益が出ていなければ、そもそも税金はかからないのです。

なお、買ったときの金額が分からない（契約書を紛失した）場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。これだと利益が大きく出てしまうので、購入時の書類は大切に保管しておきましょう。

譲渡所得にかかる税率は、その不動産をどれくらいの期間持っていたかで2段階に分かれます。

同じ利益でも、税率が倍近く違うのは大きいですよね。ここで注意したいのが、5年の数え方。「引き渡し日から丸5年」ではなく、売った年の“1月1日”時点で5年を超えているかで判定します。ギリギリのタイミングで売ると短期扱いになることもあるので、売却時期は慎重に選びましょう。

ここが一番のポイントです。自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」という特例があります。

つまり、利益が3,000万円までなら税金はゼロ。一般的なマイホームの売却では、この控除だけでほとんどの人が非課税になるのです。所有期間の長さに関係なく使えるのも大きな魅力です。

ただし、この特例を受けるには確定申告が必要です。「税金がかからないから」と申告しないと特例が使えず、あとで課税されてしまうこともあります。売った翌年の申告を忘れないようにしましょう。

まずは自分の家がいくらで売れそうか、相場を知るところから。売却は「利益がいくら出るか」で税金が決まるので、査定額の把握が第一歩です。無料で複数社の査定を比べられるサービスもあるので、今日の一歩として試す価値がありますよ。

マイホームを10年を超えて所有していた場合は、3,000万円控除を使ったうえで、さらに軽減税率の特例を重ねて使えます。

具体的には、3,000万円を引いたあとの課税所得のうち6,000万円以下の部分は税率が約14%（所得税10％＋住民税4％）まで下がります。長く住んだ家ほど税金面で優遇される仕組みです。

「3,000万円控除でも利益が引ききれない」ような高額物件を売るときは、この10年超の軽減税率が効いてきます。売却のタイミングを少し調整するだけで税額が変わることもあるので、大きな金額を扱うときは早めに情報を集めておくと安心です。

最後に、不動産の売却税で損しないための3つのポイントを振り返りましょう。

「税金が怖くて売れない」と身構える必要はありません。仕組みと特例を知れば、多くのマイホーム売却は大きな税負担なく進められます。まずは相場を知り、正しい知識を持って一歩を踏み出してくださいね。

※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。税制は改正される場合があります。具体的な税額は最新の情報や税務署・税理士にご確認ください。