不動産投資は利回りだけで選ぶな｜初心者がつまずく3つの落とし穴 | 合格のその先へ

「家賃収入で毎月コツコツ不労所得」――そんな言葉に憧れて不動産投資に興味を持ったものの、いざ物件サイトを見ると「利回り12%！」のような数字が並んでいて、何を基準に選べばいいのか分からない。そんな声をよく聞きます。

私は宅建士として不動産の現場に関わるなかで、「高利回りに惹かれて買ったのに、手元にお金がほとんど残らない」という相談を何度も受けてきました。結論からお伝えすると、不動産投資は「表面利回りの数字」だけで判断すると、ほぼ確実につまずきます。

この記事では、宅建士の目線で「初心者が見落としがちな3つの落とし穴」と、その対策をやさしく解説します。これから一歩を踏み出す方が、数字に振り回されずに判断できるようになることを目指します。

そもそも「利回り」には2種類ある

物件広告に大きく載っている利回りは、ほとんどが「表面利回り」です。これは次の式で計算されます。

表面利回り（%）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば1,000万円の物件で年間120万円の家賃が入るなら、表面利回りは12%。数字だけ見ると魅力的です。しかし、ここには管理費・修繕費・固定資産税・空室期間といった「現実のコスト」が一切入っていません。

これらを差し引いた後の「実質利回り」を計算すると、12%だったはずが実際は4〜6%程度まで下がることも珍しくありません。投資判断は、必ず実質利回りで行うのが鉄則です。

前述のとおり、広告の利回りは「経費ゼロ・満室前提」の最も良く見える数字です。特に地方の高利回り物件は、そもそも入居者が集まりにくいから利回りを高く見せているケースもあります。「なぜこの利回りなのか」を疑う視点が大切です。

不動産は買って終わりではありません。保有している間ずっと、次のような費用がかかり続けます。

特に見落としやすいのが空室リスクです。年間120万円の家賃想定でも、2ヶ月空けば収入は100万円に。家賃下落も加わると、当初のシミュレーションは簡単に崩れます。

不動産投資の成否は、保有中の家賃収入だけでなく「最終的にいくらで売れるか（出口戦略）」まで含めて決まります。買うときに「将来売りやすい物件か」を考えていないと、いざ手放したいときに値がつかず、ローンだけが残ることもあります。

入居需要が長く続くエリアか、再販しやすい広さ・間取りか――購入時点で出口を意識しているかどうかが、初心者と経験者の大きな差になります。

気になる物件が見つかったら、広告の表面利回りは一旦忘れて、年間の管理費・税金・修繕見込み・空室率（最低でも家賃の5〜10%）を差し引いた実質利回りを自分で計算しましょう。この一手間だけで、買ってはいけない物件の多くをふるい落とせます。

不動産投資は税金や金利、契約の知識が複雑に絡みます。私自身、最初に体系立った1冊で全体像をつかんでおけば遠回りせずに済んだと感じています。同じように学び始める方は、まず信頼できる入門書を1冊読んでみるのがおすすめです。

下記から不動産投資の入門書を探せます。

シミュレーションは、家賃下落・空室・修繕がすべて重なった「最悪のケース」でも手元がマイナスにならないかを確認します。楽観シナリオで回るのは当たり前。悲観シナリオでも耐えられる物件こそ、本当に買っていい物件です。

購入を検討する段階で、「5年後・10年後にこの物件はいくらで売れそうか」を必ず調べておきましょう。同じエリア・同条件の中古物件がいくらで売り出され、実際にいくらで成約しているかを見るだけでも、出口の感覚はぐっとつかめます。

売却相場は、複数の不動産会社の査定を比べると精度が上がります。出口の目安をつかむために、一括査定で今の相場感を確認しておくのも有効です。

同じ悩みを持つ方には、まず無料で使える一括査定で「今の相場」を覗いてみてほしいです。

※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。

不動産投資でつまずく人の多くは、表面利回りという「いちばん良く見える数字」だけを見て判断しています。今日の3つのポイントを押さえておきましょう。

宅建の勉強で学ぶ不動産の知識は、こうした投資判断の土台にそのまま役立ちます。資格の勉強と実務・投資はつながっているのだと感じていただけたら嬉しいです。

「自分の資金計画やローンの組み方が不安」という方は、宅建士・FP2級の私がココナラの【住宅ローン本音相談】で相談に乗っています。気になる方はぜひ。