「敷金ゼロ・礼金ゼロ」と書かれた物件を見ると、つい心がひかれますよね。引越しは何かとお金がかかるので、最初に払うお金が少ないのはうれしいものです。
ただ、宅建の勉強をしてから賃貸の契約書を読むようになると、「初期費用が安い＝トータルで得」とは限らないことに気づきます。敷金・礼金がない分、ほかのところで費用を回収するしくみになっている物件もあるからです。
もちろん、敷金・礼金ゼロの物件がすべて悪いわけではありません。大事なのは「どこで差がつくのか」を契約前に知っておくことです。
そこで今日は、敷金・礼金ゼロの賃貸で後悔しやすい4つのパターンと、それぞれ契約前にどこを見ればよいかをまとめました。
まず確認｜敷金と礼金はまったく別のお金
「ゼロゼロ物件」のお得さを考える前に、敷金と礼金のちがいをおさえておきましょう。
- 敷金…家賃の滞納や、借りた人が付けた傷の修理費などにそなえて預けておくお金です。民法622条の2では、賃貸借が終わって部屋を返したとき、大家さんは敷金から未払いの分などを差し引いた残りを返さなければならないと定められています。
- 礼金…大家さんへのお礼として払うお金で、法律上の決まりはなく、退去しても戻ってきません。
つまり、敷金がゼロでも「得をした」のは“先に預けるお金が少ない”というだけで、本当に払わずにすんだお金は礼金の分です。ここを分けて考えると、次の4つのパターンが見えやすくなります。
敷金・礼金ゼロの賃貸で後悔しやすい4つのパターン
① 早めに引っ越したら「短期解約違約金」を請求された
敷金・礼金ゼロの物件でよく見かけるのが、短期解約違約金の特約です。たとえば「1年未満で解約したら家賃1か月分」のように、短い期間で出ていくときにお金を払う約束です。
大家さんからすると、礼金をもらわずに貸しているので、すぐに出ていかれると広告費などを回収できません。そのための約束なので、契約書に書いてあってサインしていれば、基本的には払う約束をしたことになります。
なお、消費者契約法9条1項1号では、解除にともなう違約金のうち、同じような契約で事業者に生じる「平均的な損害」を超える部分は無効とされています。ただ、どこまでが「平均的」かは個別の判断になるので、あとで争うより「転勤や更新の予定があるなら、契約前に違約金の期間と金額を確認する」ほうがずっと確実です。
② 退去のとき、修理費やクリーニング代をまとめて請求された
敷金を預けている場合、退去時の修理費などは敷金から差し引かれ、足りない分だけを払います。ところが敷金がゼロだと、差し引く先がないので、退去のときに現金でまとめて払うことになります。
また、「退去時クリーニング費用◯万円は借主負担」といった特約が入っていることも多いです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、こうした借主に不利な特約が有効になるには、①特約が必要で合理的な理由があること ②借主が通常の原状回復を超える負担だと認識していること ③借主がその負担をする意思を示していることが必要と整理されています。
一方で、民法621条では、ふつうに暮らしていてできた汚れ・すり減り（通常損耗）や年数による劣化（経年変化）は、借りた人が直す義務はないとされています。特約で決めた分は払い、それ以外の通常損耗まで請求されていないかを見る、という順番で確認しましょう。退去のときの見方は「賃貸の退去立ち会い、サインする前のチェック表」にまとめています。
③ 見積書を見たら、別の名目の費用が並んでいた
敷金・礼金はゼロでも、見積書を見ると保証会社の保証料、鍵交換費用、消毒・抗菌施工費、24時間サポート料、火災保険料などが並んでいて、思ったほど安くなかった…ということがあります。
このうち、保証会社の利用や火災保険への加入は、入居の条件になっていることが多い費用です。一方で、消毒・抗菌やサポートのようなサービスは、物件によってはオプション（任意）のこともあります。「この費用は必須ですか？外すことはできますか？」と一つずつ聞いてみるのがおすすめです。
鍵交換費用については「賃貸の鍵交換費用は誰が払う？」、火災保険は「賃貸の火災保険、不動産屋指定じゃないとダメ？」で詳しく書いています。
④ 家賃が相場より高めで、長く住むほど損をしていた
初期費用を安くする代わりに、毎月の家賃を周りの相場より少し高めに設定している物件もあります。
たとえば、同じような条件の部屋が家賃7万円・礼金1か月（7万円）だとします。ゼロゼロ物件の家賃がそれより月5,000円高い7万5,000円なら、2年（24か月）住むと家賃の差は12万円。最初に払わずにすんだ礼金7万円より、5万円多く払う計算になります（※わかりやすくするための例です）。
つまり、「何年住むつもりか」で、ゼロゼロ物件がお得かどうかは逆転します。同じエリア・同じくらいの広さ・築年数の物件の家賃と見比べて、住む予定の期間の総額で比べてみましょう。
私自身、物件を探すときは「初期費用」と「毎月の家賃×住む期間」を並べて比べるようにしています。いくつかの物件を見比べたいときは、全国に店舗がある不動産会社でまとめて相談するのも一つの方法です。住む場所決まった？新生活のお部屋探しはアパマンショップで
契約前に確認したいこと（4パターンの裏返し）
4つのパターンは、どれも契約書と重要事項説明書、見積書を見れば事前にわかることです。契約の前に、次の4点だけは確認しておきましょう。
- 短期解約違約金の期間と金額（何か月以内に出ると、いくらか）
- 退去時のクリーニング費用などの特約と、その金額
- 見積書の費用のうち、必須のものと任意のもの
- 周りの相場と比べた家賃の差×住む予定の期間
重要事項説明は宅建士が行う大切な説明です。わからない言葉があれば、その場で遠慮なく聞いてください。聞きどころは「契約前の「重要事項説明」で必ず確認したい3つのこと」、初期費用の全体像は「賃貸の初期費用は家賃の何ヶ月分？」も参考にしてみてください。
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まとめ｜ゼロゼロ物件は「総額」と「出るとき」で考える
- 敷金は預けるお金（残りは戻る）、礼金はお礼（戻らない）。本当に浮くのは礼金の分
- ① 短期で出ると短期解約違約金がかかることがある
- ② 敷金がないので、退去時の費用を現金でまとめて払う。ただし通常損耗・経年変化は借主負担ではない（民法621条）
- ③ 保証料・消毒料・サポート料など別の名目の費用は、必須か任意かを聞く
- ④ 家賃が相場より高めなら、住む期間が長いほど割高になることも
敷金・礼金ゼロの物件は、「短く住むのか、長く住むのか」「出るときにいくらかかるのか」まで見て選べば、上手に使える選択肢です。最初の安さだけで決めず、契約書を読んでから決めてくださいね。
出典：民法621条・622条の2、消費者契約法9条（いずれもe-Gov法令検索で2026年11月時点の条文を確認）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
