住み替えは「売り先行」と「買い先行」どっちがいい？｜マイホームの買い替えで2つの進め方を比べてみた

「子どもが大きくなって手狭になった」「親の近くに引っ越したい」。そんな理由で、今の家を売って新しい家に移る住み替え（買い替え）を考え始めたとき、最初に迷うのが「売るのが先か、買うのが先か」です。

不動産の世界では、今の家を先に売る進め方を「売り先行」、新しい家を先に買う進め方を「買い先行」と呼びます。どちらにも良いところと注意点があり、正解は家庭のお金の状況によって変わります。

今日は、この2つの進め方を表で比べながら、どちらが自分に向いているかを判断するヒントをお話しします。

まずは表で比べてみた

ざっくり言うと、売り先行は「お金の安心」、買い先行は「住まい選びの安心」を取る進め方です。

売り先行の一番のメリットは、今の家がいくらで売れたかが決まってから、次の家の予算を決められることです。住宅ローンが残っている家なら、売ったお金で今のローンを返し、残ったお金を次の家の頭金に回す、という計画がはっきり立てられます。

また、「早く売らないと」というあせりが少ないので、値下げを急がずにじっくり買い手を探せます。

一方で、今の家の引き渡しまでに次の家が見つからないと、賃貸などの仮住まいが必要になります。その場合、引越しは2回、仮住まいの家賃や初期費用もかかります。

対策としては、買主と相談して引き渡しの時期を少し遅らせてもらう（売却の契約で引き渡し日を調整する）方法があります。買主の事情もあるので、仲介する不動産会社に早めに相談しておきましょう。

買い先行のメリットは、今の家に住みながら、次の家をじっくり探せることです。気に入った物件が出たらすぐに動けますし、新しい家に移ってから今の家を売るので、引越しは1回ですみます。空き家にしてから売り出せば、内覧の対応もしやすくなります。

ただし、今の家にローンが残っている場合、売れるまでは今のローンと新しいローンの返済が重なります。新しいローンの審査でも、今のローンが返済の負担として見られるため、借りられる金額が少なくなることがあります。

そして一番こわいのが、「早く売らないと返済が苦しい」とあせって、相場より安く売ってしまうことです。買い先行を選ぶなら、「いつまでに・いくら以上で売る」という線を最初に決めておきましょう。

不動産会社によっては、決めた期限までに売れなければその会社が買い取る「買取保証」を付けられることもあります。ただし買取の価格は、ふつうに売るより低めになるのが一般的です。

迷ったら、次の3つを書き出してみてください。

どちらにしても、最初の一歩は今の家がいくらで売れそうかを知ることです。1社だけの査定だと高すぎたり安すぎたりするので、複数の会社に聞いて相場の幅をつかむのがおすすめです。

複数の会社にまとめて査定を頼むなら、こうしたサービスが便利です。

また、家を売ったときの税金の特例と、新しい家の住宅ローン控除は、組み合わせによっては同時に使えないことがあります。税金の話は「マイホームを売ったら税金はいくら？」も参考にしつつ、最終的には税務署や税理士に確認してください。

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住み替えは、売る契約と買う契約の2つを同時に動かす、少しむずかしい取引です。どちらの進め方でも、早めに計画を立てた人ほど落ち着いて決められます。

「うちの場合はどっちがいい？」「ローンが重なっても大丈夫か不安」という方は、宅建士・FP2級の私がココナラの【住宅ローン本音相談】で相談に乗っています。気になる方はぜひ。