宅建業の免許を取って開業するとき、「重要事項説明はオンラインでもできるの？」「契約書を紙ではなく電子で渡してもいいの？」と気になる人は多いと思います。ひとりで事務所を回すなら、移動や郵送の手間が減るのは大きな助けになります。
結論から言うと、IT重説（オンラインでの重要事項説明）も、書面の電子化も、決められた条件を守れば使えます。この記事では、開業する人がつまずきやすいポイントを5つの質問にまとめて答えていきます。
Q1. IT重説って何？いつから使えるの？
IT重説は、テレビ会議などのしくみを使って、オンラインで重要事項説明をすることです。一定の条件を守って行えば、対面の説明と同じように扱われます。
| 取引 | 本格的に始まった時期 |
|---|---|
| 賃貸 | 2017年（平成29年）10月 |
| 売買 | 2021年（令和3年）3月30日 |
今は賃貸でも売買でも、IT重説を選べる状態です。遠方に住むお客さんや、仕事で事務所に来られないお客さんにも対応しやすくなりました。
Q2. IT重説をするときに守る条件は？
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、IT重説をするときの条件として、主に次の4つが示されています。
| 条件 | ざっくりした中身 |
|---|---|
| ① 映像と音声 | 図面などの書類や説明がよくわかる映像で見えて、おたがいの声が十分に聞こえ、双方向でやりとりできること |
| ② 書類の事前送付 | 宅建士が記名した重要事項説明書と添付書類を、説明の前に相手へ届けておくこと（電子での提供も含む） |
| ③ 始める前の確認 | 相手が書類を手元で見られるか、映像と音声に問題がないかを、説明の前に宅建士が確認すること |
| ④ 宅建士証の提示 | 宅建士証を画面に映して見せ、相手が画面で確認できたことを確かめること |
説明の途中で映像や音声が途切れたら、いったん説明を止めて、直ってから再開します。「なんとなく聞こえたから続けた」はトラブルのもとなので、止める勇気が大切です。
Q3. 重要事項説明書や契約書を電子で渡してもいいの？
はい。2022年（令和4年）5月18日に施行された宅建業法の改正で、これまで紙で渡す必要があった書面を、相手の承諾があれば電子で渡せるようになりました。
| 書面 | 電子で渡せる根拠 |
|---|---|
| 媒介契約書 | 宅建業法34条の2第11項 |
| 重要事項説明書（35条書面） | 宅建業法35条8項 |
| 契約の内容を記した書面（37条書面） | 宅建業法37条4項 |
あわせて、重要事項説明書と37条書面への宅建士の押印は不要になり、記名だけでよくなっています（35条5項・37条3項）。印鑑を押すために事務所へ戻る、という手間もなくなりました。
媒介契約の基本は開業したら最初に結ぶ「媒介契約」、初めての契約の前に見ておきたいことは初めての契約、その前に見るチェック表にまとめています。
Q4. 相手の承諾はどうやって取る？途中で「やっぱり紙で」と言われたら？
承諾の取り方は、宅建業法施行令（2条の6・3条の3・3条の4）で決まっています。
- 先に、どんな方法で渡すのかを示す（メールで送るのか、専用のサイトで見てもらうのか、など）
- そのうえで、書面または電子の方法で承諾をもらう（口約束だけにしない）
- 承諾のあとで相手から「電子では受け取らない」と申出があったら、電子で渡してはいけない（もう一度承諾をもらえば、また電子で渡せる）
「紙がいい」と言われたら、すぐ紙に切り替えられる準備をしておくのが安心です。パソコンやスマホに慣れていないお客さんには、無理に電子をすすめないようにしましょう。
Q5. 電子の書面には、どんな条件があるの？
電子で渡す方法にも条件があります（宅建業法施行規則16条の4の8など）。重要事項説明書の場合、主に次の4つです。
- 相手が印刷して紙にできること
- あとから書き換えられていないか確かめられるしくみがあること（電子署名など）
- 書面にかかわった宅建士がだれか、はっきりわかること
- サイトで見てもらう方法なら、ファイルを置いたことを相手に知らせること（相手が見たことを確認できたときは不要）
ふつうのPDFをメールに添付するだけだと、「書き換えられていないか」を確かめるしくみが足りないことがあります。電子契約サービスを使うなら、これらの条件に対応しているかを先に確認しておきましょう。
ひとり開業でオンライン対応を始める段取り
最後に、開業してからオンライン対応を始めるまでの段取りをまとめます。
- □ カメラ・マイク・安定した回線を用意し、知人相手に一度リハーサルする
- □ IT重説の流れ（書類の送付→開始前の確認→宅建士証の提示→説明）をメモにしておく
- □ 電子で渡すときの「承諾書」のひな形を作っておく
- □ 「紙で受け取りたい」と言われたときの紙の書類も、すぐ出せるようにしておく
- □ オンラインで本人確認をするときのルールも確認しておく
売買での本人確認のルールは開業したら売買の「本人確認」も義務で解説しています。事務所にそろえるものは営業初日までに事務所へそろえるものも参考にしてください。
私自身、個人事業主として仕事をしてきて、移動や郵送にかかる時間は思った以上に大きいと感じています。オンラインを上手に使えば、ひとりでも対応できるお客さんの数を増やせます。
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まとめ｜条件を守れば、オンラインはひとり開業の味方
- Q1：IT重説は賃貸（2017年10月〜）も売買（2021年3月30日〜）も使える
- Q2：映像と音声・書類の事前送付・開始前の確認・宅建士証の提示の4つを守る
- Q3：媒介契約書・重要事項説明書・37条書面は、相手の承諾があれば電子で渡せる
- Q4：承諾は書面か電子で取り、「電子はいらない」と言われたら紙に戻す
- Q5：印刷できる・書き換えを確かめられる・宅建士がわかる、などの条件を満たす
便利さよりも、お客さんが安心して説明を聞けることを第一に。オンラインと対面を、お客さんに合わせて選べる事務所を目指していきましょう。
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