「入居申込書に、連帯保証人の欄がある。でも親はもう年金暮らしだし、頼みづらい」——部屋探しの相談で、いちばん多い行き止まりがここです。物件も家賃も気に入っているのに、保証人のところで手が止まってしまう。
結論から言うと、連帯保証人を立てられなくても、賃貸を借りる道はあります。むしろ今は、保証会社を使うほうが主流になりつつあります。
ただし「じゃあ保証会社でいいや」と流してしまうと、あとで別の落とし穴を踏みます。とくに2020年4月の民法改正で、連帯保証人まわりのルールは大きく変わりました。ここを知らずに親にハンコを頼むと、親に想像以上の負担をかけてしまうことがあります。
この記事では、宅建士の立場から、賃貸の連帯保証人と保証会社で失敗しないための3つのポイントを、条文と国の資料をもとに整理します。
ポイント① 連帯保証人の契約は「極度額」がなければ無効
まず、いちばん大事な話からです。2020年（令和2年）4月1日に施行された改正民法で、個人が連帯保証人になるときのルールが変わりました。
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、（中略）その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
２ 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
（民法 第465条の2）
むずかしく見えますが、賃貸に当てはめると意味はシンプルです。賃貸借契約の連帯保証人は、これから発生する家賃・原状回復費・損害賠償などまだ金額の決まっていない債務をまとめて保証します。これが「個人根保証契約」にあたります。
そしてその上限額（極度額）を契約書に書いていなければ、保証契約そのものが無効になる——これが改正のいちばんの柱です。
「保証は書面でなければ効力がない」も押さえておく
あわせて覚えておきたいのが、保証契約の形式です。
２ 保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。
（民法 第446条第2項）
電話で「いいよ」と言っただけ、口約束だけ、では保証契約は成立しません。書面（または電磁的記録）＋極度額の記載。この2つがそろって、はじめて有効な連帯保証になります。
極度額は「家賃の何か月分」が目安なのか
では、いくらが妥当なのでしょうか。国土交通省が公表している「極度額に関する参考資料」（平成30年3月）に、判断の材料になる数字があります。
この資料によると、裁判の判決で、借主の未払い家賃等を連帯保証人の負担として確定した額は、平均で家賃の約13.2か月分でした。おおよそ1年分を少し超えるラインです。
実務では「家賃の12か月分」「24か月分」といった書き方や、「〇〇円（契約時の月額賃料の〇か月相当分）」という書き方が使われます。もし提示された極度額が家賃の何十か月分にもなっているなら、その根拠を聞いていい場面です。
| 契約書の状態 | どうなるか |
|---|---|
| 極度額の欄が空欄 | 保証契約は効力を生じない（民法465条の2第2項） |
| 口頭で頼んだだけ | 書面がないので効力を生じない（民法446条2項） |
| 金額が明記されている | その額を上限として責任を負う |
親に頼むときは、「上限はここに書いてある金額まで」と数字で伝えられます。「いくらになるか分からない」から「上限はここまで」に変わるだけで、相手の受け止め方はまったく違います。
ポイント② 保証会社は「国に登録されているか」で選ぶ
連帯保証人が立てられないときの現実的な選択肢が、家賃債務保証会社です。入居者が保証料を払い、家賃を滞納したときに保証会社が大家さんへ立て替える仕組みです。
ここで必ず押さえてほしいのが、保証会社が立て替えても、あなたの支払い義務が消えるわけではないという点です。立て替えた分は、あとから保証会社があなたに請求します。「保証会社が払ってくれるから大丈夫」ではありません。
国土交通省の「家賃債務保証業者登録制度」
保証会社を選ぶときの物差しとして、国が用意しているのが家賃債務保証業者登録制度です（平成29年10月25日施行）。一定の要件を満たした業者を国に登録し、その情報を公表する仕組みで、登録業者の一覧は国土交通省のサイトで誰でも見られます。
注意点は、これが任意の登録制度だということ。登録していなくても家賃債務保証業を営むことはできます。つまり「登録がない＝違法」ではありませんが、「登録がある＝国が示した要件を満たしている」という判断材料にはなるわけです。
申込書に保証会社の名前が書かれていたら、その場でスマホで検索してみてください。数十秒で確認できます。
保証料は「初回」だけで判断しない
費用面で見落とされがちなのが、保証料の構造です。初回保証料のほかに、1年ごと、あるいは契約更新のたびに更新保証料がかかるのが一般的です。
初回が安く見えても、更新料が毎年かかれば数年で逆転することもあります。契約前に「初回いくら、更新はいつ・いくら」をセットで聞いてください。重要事項説明の場で聞いて構いません。
お部屋探しそのものをこれから始める方は、取扱物件数の多い大手で条件を絞ってしまうのが早道です。私自身、条件の優先順位を決めずに回って時間を溶かした経験があるので、先に「保証人・保証会社の条件」まで含めて相談してしまうのをおすすめします。
ポイント③ 頼んだあとも「滞納しているか」を聞ける
3つ目は、親に頼んだあとの話です。ここを知らない方が本当に多いのですが、保証人になった人には、情報を求める権利があります。
保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の元本（中略）についての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない。
（民法 第458条の2）
賃貸に置き換えると、連帯保証人になった親は、大家さんや管理会社に「家賃の滞納はありませんか」「残っている額はいくらですか」と聞けるということです。請求されたら、債権者側は遅滞なく答える義務があります。
これは親を守る仕組みです。滞納が知らないうちに積み上がって、ある日いきなり数十万円の請求が来る——という事態を、途中で止められます。
だから親に頼むときは、この2つをセットで伝えてください。
- 上限（極度額）は契約書のこの金額まで
- 心配なときは管理会社に滞納状況を聞ける
「よく分からないけどハンコを押して」と頼まれるのと、この説明つきで頼まれるのとでは、受ける側の不安はまるで違います。
契約の前にやる3つの確認
ここまでを、実際に動く順番でまとめます。
| タイミング | 確認すること |
|---|---|
| 申込みのとき | 保証会社の名前を控え、国土交通省の登録業者かを調べる |
| 重要事項説明のとき | 保証料の初回額と更新のタイミング・金額を聞く |
| 契約書に署名する前 | 極度額の欄が空欄でないかを目で見て確認する |
とくに3つ目です。極度額が空欄のまま署名しない。あとから書き足された、という争いのタネにもなります。埋まっている数字を、その場で読み上げてもらってください。
引越しが決まったら、電気・ガスの契約も同時に動く場面です。今の住所のまま同じ会社で継続する人が多いのですが、切り替え自体は無料で、5分ほどで比較できます。私も引越しのタイミングで見直して、固定費が下がりました。
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まとめ
連帯保証人が立てられないことは、部屋探しの終わりではありません。押さえるところを押さえれば、むしろ有利に進められます。
- ①極度額を確認する——上限額の記載がなければ、その連帯保証契約は効力を生じない（民法465条の2第2項）。裁判で確定した負担額は平均で家賃の約13.2か月分（国土交通省の参考資料）
- ②保証会社は国の登録で選ぶ——家賃債務保証業者登録制度は任意だが、登録業者の一覧は国土交通省のサイトで公開されている。保証料は初回と更新をセットで確認
- ③頼んだあとも情報を請求できる——保証人は債権者に滞納の有無と残額を聞ける（民法458条の2）
この3つを知っているだけで、親に頼むときの説明が変わります。「金額の上限はここまで」「心配なら途中で確認できる」——そう言えるかどうかが、返事を左右します。
宅建試験を勉強中の方にとっても、極度額と個人根保証は権利関係の頻出テーマです。実際の契約書と結びつけて覚えると、そのまま得点になります。
「うちの場合、家賃と収入のバランスは大丈夫だろうか」「そもそも借りるより買ったほうがいいのでは」と迷っている方は、宅建士・FP2級の私が ココナラの【住宅ローン本音相談】 で相談に乗っています。気になる方はぜひ。
【参考】民法（e-Gov法令検索）／国土交通省「極度額に関する参考資料」（平成30年3月30日）／国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」
