マイホーム購入で住宅ローンを組む前に知っておきたい3つのこと｜宅建士・FP2級が解説

「そろそろマイホームがほしい」と思ったとき、多くの方が最初にぶつかるのが住宅ローンです。人生で一番大きな買い物なのに、金利や諸費用のしくみは分かりにくく、「不動産屋さんにすすめられるまま契約してしまった」という声も少なくありません。

私は宅建士・FP2級として、住宅購入の相談に乗ってきました。その経験からお伝えしたいのは、住宅ローンは『借りる前の準備』で結果の大半が決まるということです。この記事では、ローンを組む前に必ず知っておきたいことを、大切な順に3つだけにしぼって解説します。

①「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
②金利タイプ（変動・固定）は仕組みで選ぶ
③物件価格のほかに「諸費用」がかかる
まとめ：住宅ローンは「借りる前の準備」が9割

①「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う

住宅ローンを申し込むと、金融機関は「あなたはここまで貸せます」という金額を提示してくれます。でも、ここで一番気をつけてほしいのが、『借りられる額』と『無理なく返せる額』はまったく別物だということです。

金融機関の審査では「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」が使われ、フラット35では年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下が基準とされています。ただしこれはあくまで上限。たとえば年収500万円なら年間175万円（月約14.5万円）まで借りられる計算になりますが、それをそのまま返済に回すと家計はかなり苦しくなります。

目安として、毎月の返済額は『手取り月収の20〜25％以内』に抑えると、教育費や急な出費にも対応しやすくなります。手取り25万円なら、返済は5〜6万円台が安心ラインです。「いくらまで借りられるか」ではなく「いくらなら毎月笑顔で返せるか」から逆算するのが、後悔しないコツです。

②金利タイプ（変動・固定）は仕組みで選ぶ

住宅ローンには大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。なんとなく金利が低いから変動、と選んでしまう方が多いのですが、自分がどこまで金利の変動に耐えられるかで選ぶのが正解です。

変動金利：当初の金利は低いが、半年ごとに見直される。多くは「返済額は5年間据え置き」「見直し後も前回の1.25倍まで」というルールがあるが、その分元金の減りが遅くなることもある。
固定金利（全期間固定・フラット35など）：完済まで金利と返済額が変わらない。当初金利は変動より高めだが、将来の家計が読みやすい。

ざっくり言えば、『金利が上がっても繰上返済できる余力がある人』は変動、『毎月の支払いを固定して安心したい人』は固定が向いています。共働きで貯蓄に回せる人は変動、子育てで支出が読みにくい時期の人は固定、というように、ライフプランとセットで考えると失敗しにくくなります。

「自分の家計だと変動と固定どちらが向いているか分からない」という方は、宅建士・FP2級の私がココナラの【住宅ローン本音相談】で、中立の立場でご相談に乗っています。気になる方はぜひ。