宅建の直前期。ノートに残った付箋を見て、「税・その他って、結局どこまでやればいいんだろう」と手が止まっていませんか。
権利関係や宅建業法と違って、税は章立てが短い。短いのに数字が多い。しかも「どうせ数問でしょ」と思うと、いつまでも順番が回ってきません。私が4回落ちていたころ、いちばん最後まで真っ白だったページが、まさにここでした。
2026年（令和8年度）の宅建試験は10月18日（日）。9月14日から数えると残り34日です。この記事では、直前期のいまから手をつけて、「税・その他」の3問で2点を確保する手順を、宅建士の私が3つのコツにまとめて解説します。
「税・その他」で実際に解くのは、たったの3問
宅建試験は50問・四肢択一式、試験時間は午後1時から午後3時までの2時間です（登録講習修了者は45問・午後1時10分から午後3時まで）。
試験の内容は、宅建業法施行規則第8条に定められた7つの項目で構成されています。このうち「税・その他」と呼ばれる範囲に入るのは、次の4つです。
- 第4号＝宅地及び建物についての税に関する法令（＝税）
- 第6号＝宅地及び建物の価格の評定（＝地価公示法・不動産鑑定評価基準）
- 第5号＝宅地及び建物の需給に関する法令及び実務（＝住宅金融支援機構・景品表示法・統計）
- 第1号＝土地・建物の形質、構造など（＝いわゆる「土地」「建物」）
そしてこのうち第1号と第5号は、登録講習を修了した人が免除される「5問免除科目」です。裏を返すと、免除の対象になっていない部分、つまり第4号の税と、第6号の価格の評定だけが、全員が必ず解く「税・その他」ということになります。
例年の出題では、問23と問24が税で2問、問25が価格の評定で1問。合わせて3問です。この3問で2点。それが今日のゴールです。
問46〜50の5問免除科目のほうは、宅建の問46〜50は直前期の得点源｜“5問免除科目”で4点を取る3つのコツで別にまとめています。
税・その他が最後まで手つかずになる3つの理由
理由①｜「税法」だと思うと範囲が無限に見える
不動産取得税、固定資産税、印紙税、登録免許税、所得税、贈与税……。名前を並べただけで、税金の本を1冊読まないといけない気がしてきます。ところが実際に出るのは3問。試験に出る範囲は、税法全体のほんの一部を薄く切り取ったものです。ここを勘違いすると、入口で足がすくみます。
理由②｜数字を「全部」覚えようとして力尽きる
税率、課税標準の特例、免税点、控除額、申告期限。数字が多いのは事実です。ただ、本試験で問われる数字は毎年ほとんど同じ顔ぶれで、覚えるべき数はそれほど多くありません。手当たり次第に暗記カードを作ると、直前期の残り時間がそれだけで溶けてしまいます。
理由③｜法改正が入る年は「どっちが正解か」が怖い
税は毎年のように改正が入ります。去年のテキストと今年のテキストで数字が違う——それが不安で、いっそ触らずに捨ててしまう人がいます。ここが実はいちばんもったいない。宅建試験は出題の根拠となる法令を「試験を実施する年度の4月1日現在施行されているもの」と公表しています。つまり、見るべき基準日は決まっており、迷う余地はありません。
直前期に「税・その他」で2点を取る3つのコツ
3問すべてを取りにいく必要はありません。3問中2問。落としていいのは1問——そう決めるだけで、やることが一気に絞れます。
コツ①｜出るテーマを5つに絞って、それ以外は見ない
直前期にやるべきなのは、次の5つだけです。
- 地方税＝不動産取得税／固定資産税（問23・24のどちらかで出る）
- 国税＝印紙税／登録免許税（もう一方で出やすい）
- 所得税（譲渡所得）・贈与税＝出題年は控除の名前と適用期間だけ
- 地価公示法（問25の本命）
- 不動産鑑定評価基準（問25のもう一方）
地方税は不動産取得税と固定資産税が交互のように出るため、両方を浅く押さえるのが定石です。逆に、事業用の細かい特例や、宅建のテキストに載っていない税目まで広げる必要はありません。テキストの「税・その他」の章に載っていないものは、今年は出ないものとして扱う。直前期はこの割り切りが効きます。
この「増やさない」考え方については、宅建、あと5週間で焦っているあなたへ｜直前期に「増やさない」3つの考え方もあわせて読んでみてください。
コツ②｜税は「誰が・何に・いくら・いつ」の4点だけ表にする
税の問題は、覚える形をそろえると一気にラクになります。私が受験生に必ずすすめているのが、税目ごとに「課税するのは誰か・何にかかるか・税率はいくらか・いくらまでは非課税か」の4点だけを1行で書く方法です。
たとえば不動産取得税なら、こうなります。
- 誰が＝都道府県（道府県税）
- 何に＝不動産の取得（売買・新築・交換・贈与など。相続による取得は非課税）
- いくら＝標準税率は4％。ただし住宅と土地の取得は、令和9年3月31日まで3％（地方税法附則第11条の2）
- いくらまで非課税＝免税点
そして、2026年（令和8年）の受験生が必ず確認しておきたいのが、この免税点です。
不動産取得税の免税点は、2026年4月1日以後の取得から引き上げられました（地方税法第73条の15の2）。
- 土地の取得＝10万円 → 16万円
- 家屋の建築（新築・増改築）＝一戸につき23万円 → 66万円
- その他の家屋の取得（売買など）＝一戸につき12万円 → 34万円
免税点の見直しは昭和48年以来といわれるほど久しぶりの改正で、しかも施行日が2026年4月1日。先ほど触れたとおり、宅建試験の出題は「実施年度の4月1日現在施行されている法令」が基準ですから、今年の試験範囲にきれいに入ります。改正直後の数字は出題者が狙いやすいところです。古いテキストを使っている方は、ここだけでも必ず上書きしてください。
一方の固定資産税は、次の3点で足ります。
- 誰が＝市町村（1月1日現在の所有者に課税）
- いくら＝標準税率1.4％（地方税法第350条）
- 住宅用地の特例＝200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が6分の1、それを超える部分は3分の1（同法第349条の3の2）
免税点は土地30万円・家屋20万円（同法第351条）です。こちらも引き上げが予定されていますが、適用は令和9年度分からとされているため、今年の試験は現行の金額で押さえておけば大丈夫です。
数字が頭に入らないときは、テキストを増やすより1枚の表に書き出して机の前に貼るほうが早いです。市販の直前対策本にも、この4点をまとめた表が載っているものがあります。私自身、最後の1ヶ月は新しい本を買わずに、この1枚だけを見ていました。
コツ③｜問25は「地価公示法」から固める
問25（価格の評定）は、地価公示法か不動産鑑定評価基準のどちらかから出ます。直前期にどちらを選ぶかと聞かれたら、私は迷わず地価公示法と答えます。条文が少なく、問われる場所が毎年ほとんど動かないからです。
押さえるのは、地価公示法第2条の流れだけです。
- 誰が＝土地鑑定委員会
- どこで＝公示区域内（都市計画区域などのうち、国土利用計画法の規制区域を除く）の標準地について
- どうやって＝毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、審査・必要な調整をして
- 何を＝一定の基準日における単位面積当たりの正常な価格を判定し、公示する
ここで、「1人の不動産鑑定士」「土地の総額」「国土交通大臣が判定」といった置き換えが、そのままひっかけになります。同法第6条で「官報で公示する」と決まっている点、実務上は毎年1月1日を基準日として3月に公示される点も、あわせて覚えておくと選択肢が切れます。
もうひとつ、「正常な価格」の定義も頻出です。建物などの定着物がある場合や、地上権など土地の使用・収益を制限する権利がある場合は、それらが存在しないものとして成立する価格を指します。これは条文どおりの言い回しなので、声に出して2〜3回読んでおくだけで十分です。
不動産鑑定評価基準（原価法・取引事例比較法・収益還元法）は、余力があれば手法の名前と考え方だけ。深入りは禁物です。ここに時間を使うくらいなら、宅建業法の1問を確実にしたほうが合格に近づきます。得点配分の考え方は宅建試験の宅建業法、何点取ればいい？｜20問で18点をねらう3つのコツでも書いています。
それでも数字が入らない人へ
直前期に独学で数字を詰め込むのがつらいときは、法改正だけをまとめた講義動画を見るのも手です。私は5回目の受験で、改正点の講義を1本見ただけで「今年はここが危ない」と腹落ちした経験があります。無料で試せる講座もあるので、残り34日を不安なまま過ごすより、1回だけ覗いてみる価値はあります。
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まとめ｜3問で2点は、直前期でも十分に間に合う
最後にもう一度、3つのコツを並べます。
- コツ①｜出るテーマを5つに絞る（地方税・国税・譲渡/贈与・地価公示法・鑑定評価基準）。テキストに無いものは今年は出ない
- コツ②｜税は「誰が・何に・いくら・いつ」の4点を1行で。2026年4月1日からの不動産取得税の免税点（16万円／66万円／34万円）は今年の要注意ポイント
- コツ③｜問25は地価公示法から。土地鑑定委員会・毎年1回・2人以上の不動産鑑定士・正常な価格の4点を条文どおりに
「税・その他」は、範囲を決めてしまえば1日30分×1週間で形になる分野です。権利関係のように、理解に何時間もかかるわけではありません。合格ラインが1点差で決まる試験で、確実に取れる2点を捨てるのはあまりに惜しい。残り34日、今日の30分をここに使ってみてください。
あなたの10月18日が、いい一日になりますように。
