賃貸の引越しで初期費用を抑える3つのコツ｜宅建士が教えるお金の話 | 合格のその先へ

「引越したいけれど、最初にまとまったお金がかかるのがネック……」。新生活シーズンに限らず、賃貸物件の引越しでいちばん負担が大きいのが初期費用です。家賃の数か月分がいっぺんに飛んでいくため、ここを少し工夫するだけで数万円〜十数万円の差が出ることもあります。

この記事では、宅建士でFP2級の私が、賃貸の初期費用を賢く抑えるための3つのコツを、お金の内訳と契約の注意点までふくめてやさしく解説します。「言われるがまま払って後悔した」をなくしましょう。

① まず「初期費用の内訳」を知る
② 「交渉できる項目」を見極める
③ 契約前に「退去時のお金」まで確認する
まとめ：内訳・交渉・退去の3点で引越し費用は変わる

① まず「初期費用の内訳」を知る

交渉も節約も、まずは何にいくら払っているかを知ることから始まります。賃貸の初期費用は、ざっくり家賃の4〜6か月分が目安です。代表的な内訳はこちらです。

敷金（家賃1〜2か月）…退去時の修繕などに充てる預け金。残れば返ってくる
礼金（家賃0〜2か月）…大家さんへのお礼。返ってこない
仲介手数料（家賃1か月＋消費税が上限）…不動産会社に払う手数料
前家賃（家賃1か月＋日割り分）…入居月分を前払い
火災保険料（1.5〜2万円／2年）…加入が条件のことが多い
鍵交換費（1.5〜2.5万円）…前の入居者の鍵を新しくする費用
保証会社利用料（家賃0.5〜1か月）…連帯保証人の代わり

つまり、家賃8万円の部屋なら初期費用は32万〜48万円ほどになる計算です。見積書（重要事項説明の前にもらえます）をもらったら、この内訳に当てはめて「自分は何に払っているのか」を一つずつ確認しましょう。

② 「交渉できる項目」を見極める

初期費用には、交渉の余地がある項目と、ほぼ動かせない項目があります。やみくもに値切るのではなく、動く項目にしぼってお願いするのがコツです。

交渉しやすいのは次の項目です。

礼金…空室期間が長い部屋では「礼金ゼロにできませんか」が通ることがある
フリーレント…「最初の1か月分の家賃を無料に」という交渉。前家賃を抑えられる
鍵交換費・室内消毒費…任意のことも多く、「自分で手配したい」と伝えると外せる場合がある

ここで宅建士として一つ大事な知識を。仲介手数料は法律で「家賃1か月分＋消費税」が上限と決まっています（宅地建物取引業法）。しかも本来は、借主・貸主の双方から受け取れる合計がこの金額で、借主一人からは原則「家賃の半月分＋消費税」が上限です（承諾があれば1か月分まで）。「手数料1か月分が当たり前」と思い込まず、半月分でお願いできないか聞いてみる価値はあります。

こうした交渉は、まず物件の選択肢を多く持っておくことが前提になります。1社だけでなく複数の不動産会社で部屋を探し、条件を比べてから動くと交渉も進めやすくなります。私自身、引越しのときに数件まわって相見積もりを取ったことで、礼金1か月分をカットしてもらえました。

同じエリアの物件をまとめて比較したい方は、まずアパマンショップのお部屋探しで候補を集めて、条件を見比べるところから始めてみてください。

③ 契約前に「退去時のお金」まで確認する

初期費用にばかり気を取られがちですが、本当に揉めやすいのは退去のときです。入居前の重要事項説明・契約のタイミングで、出ていくときのお金まで確認しておくと、後の「想定外の請求」を防げます。

知っておきたいのが原状回復のルールです。日焼けや家具のへこみなど、ふつうに住んでできる傷み（経年劣化・通常損耗）は、原則として大家さん負担です。これは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で示されており、2020年4月施行の改正民法でも敷金の返還や原状回復の考え方が明文化されました（民法621条・622条の2）。

そのうえで注意したいのが「特約」です。契約書に「退去時のハウスクリーニング費は借主負担」などと書かれていると、ガイドラインより借主に重い負担になることがあります。重要事項説明のときに、次の3点は必ず確認しましょう。