賃貸借契約において、退去時の原状回復と敷金精算は最もトラブルが起きやすいテーマの一つです。
この分野は、実務での重要性が高いだけでなく、賃貸不動産経営管理士試験でも頻出の項目です。
今回は、「原状回復とは何か」「敷金精算のルール」「トラブルを防ぐためのポイント」などを、試験対策と実務の両面から整理していきましょう。
原状回復が重要視される理由
入居者が退去するとき、部屋をどの程度の状態に戻す必要があるのか。
この判断を誤ると、**「借主が修繕費を負担するべきか」「貸主が費用を出すべきか」**といったトラブルに発展します。
そのため、国土交通省が示している
**「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」**を基準に考えることが大切です。
このガイドラインは、賃貸管理の現場でも広く採用されており、
試験でも「ガイドラインに基づく判断」がよく問われます。
原状回復の基本的な考え方（国交省ガイドライン）
原状回復とは、借主が借りた当初の状態に戻すことではありません。
ガイドラインでは次のように定義されています👇
「原状回復とは、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような損耗・毀損を復旧すること」
つまり、通常の使用による経年劣化や自然損耗については、
借主に修繕義務はありません。
借主負担と貸主負担の区分
実務でも試験でもよく問われるのが、
「どちらの負担になるのか？」という判断です。
以下に代表例を挙げます👇
| 状況 | 負担者 | 備考 |
|---|---|---|
| 日焼け・経年による壁紙の変色 | 貸主 | 通常の使用による劣化 |
| タバコのヤニ汚れ・臭い | 借主 | 故意・過失に相当 |
| 釘やネジ穴・ポスター跡 | 借主 | 通常を超える損耗 |
| 家具設置による床のへこみ | 貸主 | 経年・通常使用の範囲 |
| ペットによる傷・臭い | 借主 | 特約がある場合も確認 |
| 水漏れ放置によるカビ | 借主 | 善管注意義務違反に該当 |
**「通常の使用かどうか」**を基準に判断することがポイントです。
敷金の定義と精算の流れ
敷金とは、借主が賃貸借契約の際に、
将来の債務（家賃滞納や原状回復費など）を担保するために貸主へ預けるお金です。
民法622条の2（2020年改正民法）では、以下のように定義されています👇
「敷金とは、賃借物の返還に際し、賃借人が負担する債務の担保として交付される金銭である。」
退去時には、借主が負う債務（未払い家賃・原状回復費など）を差し引いたうえで、
残額があれば返還するという流れになります。
トラブルを防ぐための対応ポイント
トラブルを防ぐためには、契約前・入居時・退去時の対応が重要です。
契約前
- 原状回復に関する特約を明確に記載
- 借主に内容を説明し、理解・同意を得ること
入居時
- 室内の写真や動画で現況を記録
- クロス・床・設備の状態をチェックシートに残す
退去時
- 借主立ち会いで確認を行う
- ガイドラインに基づき、負担区分を説明
- 修繕見積もりや敷金精算書を明示する
こうした対応を積み重ねることで、
トラブルを未然に防ぎ、双方が納得のいく精算が可能になります。
試験で問われやすいキーワードと出題傾向
賃貸不動産経営管理士試験では、以下のような知識がよく問われます👇
- 「原状回復の定義」
- 「通常損耗と経年劣化の違い」
- 「国交省ガイドラインの趣旨」
- 「敷金の返還義務と民法の規定」
- 「特約の有効要件（借主に不利な内容の取扱い）」
特に、「ガイドラインに基づく判断」と「民法改正後の敷金規定」の理解は必須です。
実務にも活きる考え方
原状回復と敷金精算の知識は、試験対策だけでなく、
賃貸管理業務の中で最も活用する実務知識のひとつです。
「誰がどこまで負担するか」を明確にし、
入居者にも丁寧に説明できる管理者は信頼されます。
現場での誠実な対応が、
オーナー・入居者の双方の満足度を高め、トラブルを防ぐ鍵となります。
まとめ
- 原状回復とは「借主の過失・故意などによる損耗の復旧」であり、経年劣化は含まれない
- 敷金は借主の債務を担保するお金で、精算時に未払い分を差し引いて返還する
- 契約書・入居時の記録・退去時の説明がトラブル防止の基本
- 試験では、ガイドラインと民法の理解がポイント
次回予告
次回は「賃貸借契約の更新と終了」について解説します。
更新料や再契約、正当事由による解除など、試験でも重要な論点をわかりやすく整理していきます！
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