こんにちは。
今回は「賃貸不動産経営管理士試験」で頻出テーマの一つ、
『賃貸借契約の更新と終了』 について解説します。
この分野は、実務でもトラブルが起きやすく、
「契約を更新するのか」「終了するのか」「退去時の条件は？」など、
正確な知識が求められる重要な項目です。
賃貸借契約の更新とは？
賃貸借契約の期間が満了すると、原則として契約は終了します。
しかし、実際の賃貸では、契約を継続するケースが多く、
ここで登場するのが「契約の更新」です。
更新には次の2種類があります👇
合意更新
貸主・借主の双方が「もう一度契約を続けよう」と合意して、
新たに契約書を交わすタイプの更新です。
新たな契約条件（賃料・期間など）を変更することも可能です。
法定更新
契約期間が満了したあとも、借主が引き続き使用しており、
貸主が遅滞なく異議を述べない場合に、
自動的に同一条件で契約が更新される仕組みです。
この法定更新が、試験では特に出題されやすいポイントです。
更新後の期間は「前の契約と同一期間（ただし1年未満は1年）」になります。
契約終了の主な理由
賃貸借契約が終了する原因はいくつかあります。代表的なものを見てみましょう。
- 契約期間の満了
- 合意による解約
- 借主の解約申し入れ
- 契約違反（例：賃料不払いなど）による解除
- 建物の滅失（火災など）
この中でも特に注意すべきは「正当事由制度」です。
正当事由制度と立退料
貸主が「契約を更新しない」「解約したい」と申し出る場合、
法律上、正当事由が必要です（借地借家法第28条）。
正当事由には、
- 建物の老朽化・再建築の必要
- 自己使用の必要性
- 賃貸経営上の事情
- 立退料の提供
などが含まれます。
この「立退料」も、正当事由を補完する要素として評価されます。
つまり、「貸主の都合だけでは解約できない」というのが、
借主保護の基本的な考え方です。
原状回復との関係性
契約終了時にトラブルになりやすいのが「原状回復」です。
これは、借主が借りた当時の状態に戻す義務のことですが、
経年劣化や通常使用による損耗まで負担する必要はありません。
たとえば👇
- 家具の設置跡 → 借主負担ではない
- 壁の落書きや穴 → 借主負担
- 日焼けによる色あせ → 貸主負担
国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も、
試験に出やすいのでチェックしておきましょう。
試験で狙われるポイントまとめ
- 合意更新と法定更新の違い
- 法定更新の期間ルール（1年未満は1年）
- 正当事由の内容と立退料との関係
- 借地借家法第28条の趣旨（借主保護）
- 契約終了後の原状回復の範囲
このあたりは、「〇か×か」「正しいものを選べ」形式で
よく問われる分野です。
まとめ：実務でも役立つ“契約理解”を
「更新」と「終了」は、試験だけでなく、
賃貸管理業務においてもトラブル防止に直結します。
試験を通して、
「契約の継続・終了の正しい手続き」や
「双方にとって公正な対応の仕方」
を理解しておくことが、将来の信頼ある管理につながります。
次回は、「賃貸借契約書の作成と重要事項説明のポイント」を解説予定です。
お楽しみに！
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